Décidez d'investir sur des chiffres, pas sur des intuitions.

• Gratuit — 1 simulation et l'analyse complète (rentabilité, cash-flow (trésorerie), fiscalité, comparatif des montages, plus-value) pour découvrir l'outil.
• Pro — 9,99 €/mois TTC — simulations illimitées, estimation du prix au marché (données officielles), dossier bancaire PDF, gestion locative (biens, baux, quittances de loyer PDF & e-mail, remboursement anticipé) et accès à tous les outils.
• Premium — 14,99 €/mois TTC — tout le Pro, plus l'analyse automatique d'annonces, l'assistant IA, l'export Excel et le multi-utilisateurs.

Sans engagement, annulable à tout moment.

Le cash-flow (trésorerie), c'est ce qu'il vous reste — ou ce qu'il vous manque — chaque mois une fois le loyer encaissé et tout payé : mensualité de crédit, charges, taxe foncière, assurances et impôt. Positif = le bien s'autofinance et dégage de la trésorerie ; négatif = vous complétez de votre poche (effort d'épargne).
Exemple : un cash-flow de −10 €/mois (~120 €/an), c'est devenir propriétaire d'un appartement pour seulement 120 € par an — le reste du crédit étant remboursé par votre locataire.

La brute = loyers annuels ÷ prix d'achat (frais inclus), un repère rapide. La nette de charges déduit les charges réelles (taxe foncière, assurance, gestion, copropriété…). La nette-nette intègre en plus l'impôt et les prélèvements sociaux : c'est la plus fidèle à ce que vous gagnez vraiment.

Environ 7 à 8 % dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils regroupent surtout les droits de mutation (taxes au département et à la commune), les émoluments du notaire et divers débours. Le simulateur les calcule automatiquement selon le département et le type de bien.

En nu, vos loyers sont des revenus fonciers : micro-foncier (30 % d'abattement) ou régime réel avec déficit foncier imputable. En meublé (LMNP), ce sont des BIC : micro-BIC (50 % d'abattement) ou réel avec amortissement du bien et du mobilier, ce qui efface souvent l'impôt pendant plusieurs années. Le comparatif des montages chiffre les deux pour votre projet.

C'est la question structurante — et la réponse dépend d'abord du nombre d'investisseurs :

• En nom propre : le plus simple et le plus rapide — mais vraiment pertinent surtout en solo. En meublé (LMNP au réel), l'amortissement réduit fortement l'impôt, et à la revente vous profitez du régime avantageux des plus-values des particuliers (abattements pour durée de détention, exonération au bout de 22/30 ans). ⚠️ À plusieurs (couple, famille, associés), acheter en nom propre vous place en indivision : le bien est indivisible, toute vente ou décision importante exige l'unanimité, et « nul n'est tenu de rester dans l'indivision » (un seul coïndivisaire peut provoquer la vente) — vite bloquant.
• SCI à l'IR : société « transparente » — chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers, avec déficit foncier imputable. Pas d'amortissement, et la location meublée la ferait basculer à l'IS ; mais on détient des parts de société, pas un bien indivis.
• SCI à l'IS : la société amortit le bien → impôt très réduit les premières années et meilleur cash-flow (trésorerie) pour capitaliser et réinvestir (IS à 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %). Le revers : à la revente, les amortissements sont réintégrés → plus-value (professionnelle) lourdement taxée, et dividendes imposés.

Le grand atout des SCI (à l'IR comme à l'IS) dès qu'on est plusieurs : vous possédez des parts sociales, divisibles et cessibles. On vend ou transmet des parts (sortie d'un associé, donation progressive aux enfants) plutôt qu'un bien indivisible, on évite les blocages de l'indivision, et le gérant gère au quotidien.
👉 Le simulateur calcule les trois côte à côte (onglet « Comparatif des montages »), pour trancher chiffres en main.
📘 Cas pratique : SCI ou achat en direct — l'exemple de Nadia et Vincent.

Quand le bien est dans une zone à forte demande (ville touristique, grande ville, proximité gare ou événements) et que vous acceptez une gestion plus intense (ménage, accueil, calendrier). La rentabilité peut être nettement supérieure à la location classique, mais elle est plus risquée (saisonnalité, vacance) et très encadrée — voir la question suivante avant de vous lancer.

• Accord de la copropriété — le point le plus important. Vérifiez d'abord le règlement de copropriété : beaucoup interdisent la location meublée touristique (clause d'habitation « bourgeoise », usage d'habitation exclusif). Vous devez vous assurer d'avoir l'accord de la copropriété ; louer en courte durée contre le règlement vous expose à des poursuites et à la cessation forcée de l'activité.
• Mairie & changement d'usage : dans de nombreuses villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice…), il faut déclarer le meublé de tourisme et obtenir un numéro d'enregistrement ; pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d'usage (parfois avec compensation) peut être exigée.
• Plafond de 120 jours : une résidence principale ne peut être louée plus de 120 nuits par an en courte durée.
• Fiscalité & taxes : micro-BIC (abattements abaissés depuis 2025 — 50 % si classé, 30 % sinon, sous plafonds) ou régime réel ; pensez aussi à la CFE et à la taxe de séjour.

En résumé : règlement de copropriété + mairie + fiscalité à valider avant de se lancer. Le module Airbnb du simulateur rappelle d'ailleurs ces alertes.

Le moteur de calcul est calé sur des cas réels et les barèmes en vigueur (frais de notaire, fiscalité, prélèvements sociaux) ; les estimations de prix s'appuient sur des données officielles. Les résultats sont fournis à titre indicatif pour éclairer votre décision et ne remplacent pas l'avis d'un expert-comptable ou d'un notaire.

Vos simulations sont hébergées en France (OVH) et ne sont ni revendues ni partagées. Vous pouvez supprimer vos données à tout moment depuis votre compte.